Какие документы нужны при регистрации права на квартиру через суд

Право собственности на недвижимость юридически возникает только после регистрации в ЕГРН (едином государственном реестре недвижимости). Эта норма едина для квартир, домов или комнат, долей, земельных участков, зданий коммерческого, промышленного назначения и т.д. Регистрация осуществляется на основании определенных документов. Разберемся в вопросе регистрации права собственности подробнее.

Что такое право собственности?

Право собственности – законная возможность владеть/распоряжаться недвижимым имуществом. Например, владелец может сдавать жилье в аренду, дарить его или оставлять в наследство. Согласно ст. 219 Гражданского Кодекса РФ право возникает только при регистрации в государственном реестре и сохраняется пожизненно.

Особенности:

1. Право собственности остается за гражданином до момента его регистрации на «другое имя» согласно договору купли-продажи, дарения и пр.
2. Распоряжение недвижимостью возможно лично или по доверенности, договору аренды или ренты, доверительного управления.
3. Регистрация права собственности проводится одинаково независимо от типа объекта: земля, квартира или доля в ней и пр.

Закон формально не ограничивает количество собственников каким-то конкретным числом. Нет и условий по взаимоотношениям между владельцами. Это могут быть супруги, родители и дети или вообще посторонние люди. Размер долей каждому выделяется согласно документации: договору, завещанию и пр.

Шаг №1. Проверьте основание для возникновения права собственности

Возникать право собственности может по разным основаниям. Основной вариант – покупка. Объект недвижимости гражданин вправе купить за свои или заемные средства, в том числе на материнский, жилищный сертификат, субсидии от государства. Главное, что документы составляются на его имя с указанием паспортных данных и иных идентификаторов.

Иные варианты возникновения права собственности:

1. Договор долевого участия в строительстве.
2. Получение в дар от родственников, третьих лиц.
3. Приватизация государственного/муниципального жилья.
4. Наследство по завещанию или закону.

Существует еще ряд способов приобретения недвижимости: узаконивание постройки, возведенной самостоятельно без разрешительных документов, раздел совместно нажитого имущества после развода супругов, договор ренты или пожизненного содержания. Первый шаг в регистрации права собственности – определить наличие основания его возникновения, перечень документов для этого.

Покупка

Покупка подразумевает заключение договора купли-продажи с оплатой за счет собственных или заемных средств (ипотека, пользовательский кредит, материнский капитал и т.д.).

Подробнее:

1. Возможна покупка недвижимости на вторичном рынке или в новостройках.
2. Закон допускает продажу жилья, строительство которого еще только запланировано.
3. Процедура покупки сопровождается оформлением целого пакета документов.

В него входит технический паспорт объекта, акт приема-передачи, справки об отсутствии долгов за услуги ЖКХ, зарегистрированных граждан и т.д.

Приватизация

Граждане, проживающие в квартире или доме, по договору социального найма вправе оформить его на себя при соблюдении определенных условий.

Подробнее:

1. Объект изначально является собственностью государства или муниципалитета.
2. Совершеннолетний гражданин имеет право участвовать в программе один раз в жизни.
3. Подростки до 18 лет могут приватизировать жилье два раза, с родителями и сами.
4. Основанием для регистрации является акт или свидетельство о приватизации.

Получить недвижимость в собственность по программе приватизации вправе любой гражданин из зарегистрированных в квартире/доме.

Наследство

Независимо от наличия/отсутствия завещания после смерти собственника у наследников возникает право получить его имущество в свое пользование. Его необходимо реализовать в течение полугода путем обращения к нотариусу и оформления свидетельства.

Подробнее:

1. Подать заявление нотариусу с подтверждающими документами.
2. Получить свидетельство по истечении полугода со дня смерти наследодателя.
3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре через МФЦ.

Если недвижимость ранее не была зарегистрирована или возник спор между наследниками придется решать вопрос через суд. То же предстоит в случае просрочки обращения за наследством по веской причине. Например, серьезного заболевания, отбывания наказания в тюрьме и пр.

Дарственная

Передача имущества в дар предполагает заключение безвозмездной сделки. По юридической сути она похожа на наследование, только договор оформляется при жизни владельца. Недвижимость после его регистрации в ЕГРН переходит одариваемому в полном объеме, включая право дарения и иных видов распоряжения имуществом.

Шаг №2. Подготовьте документы для регистрации права собственности

Основной документ для регистрации права собственности на недвижимость по «общему правилу» – это заявление от гражданина. Законом может быть установлен иной порядок.

В дополнение необходимо предоставить:

1. Подтверждение наличия основания для осуществления кадастрового учета и регистрации прав собственности. Например, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании.
2. Паспорт гражданина РФ, действующий, не просроченный, доверенность, если обращается третье лицо в интересах доверителя.
3. Иные документы, предусмотренные законом №218-ФЗ и иными нормативными правовыми актами федерального, муниципального уровня.

Подробнее по пакету документов можно уточнить, например, у риелтора, который сопровождает сделку, или у нотариуса, оформляющего наследство.

Шаг №3. Пройдите процедуру регистрации права собственности

Не забудьте про госпошлину

За регистрацию недвижимости в ЕГРН необходимо уплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей. Если этого не сделать, по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления орган регистрации возвратит пакет документов без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 закона №218-ФЗ). Это не исключает повторного обращения после уплаты госпошлины.

Способы подачи заявления:

1. Многофункциональный центр (МФЦ) по месту жительства/пребывания. Сотрудник примет документы, проверит их, отсканирует, составит заявление. Гражданину останется только поставить подпись и ждать результата.
2. Портал Госуслуг, сайт Росреестра или сервис «Домклик». Заявление и все отсканированные документы необходимо подписать усиленной электронной подписью (УКЭП). Ее нужно оформить заранее, например, через систему «Госключ».
3. Выездной специалист от Росреестра. Бесплатное право на такую услугу имеют ветераны и инвалиды ВОВ, инвалиды 1 и 2 группы. Остальным категориям граждан ее оказывают за отдельную плату (зависит от города, например, в Москве 3400 руб.).

Пакет документов, прилагаемый к заявлению, обычно заранее проверяет риелтор, нотариус или же сотрудник банка, оформляющий ипотеку. Если гражданин решил разбираться самостоятельно, то стоит проконсультироваться у специалистов. Например, в официальном браке нужно письменное согласие от второго супруга, при первичном обращении обязателен технический паспорт объекта.

Что такое электронная регистрация

Электронная регистрация права собственности почти не отличается от обычной регистрации. Единственное — она проходит дистанционно, без физического присутствия. Нужно оплатить госпошлину, выпустить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) для всех участников сделки, отправить в Росреестр документы в электронном виде.

Александра Синицина,риелтор, эксперт по рынку недвижимости

Шаг №4. Получите выписку из ЕГРН

Формально получать выписку из ЕГРН необязательно. Но она является основанием, например, для регистрации гражданина, заключения договоров с поставщиками ресурсов, поэтому обратиться в МФЦ еще раз придется. В выписке ЕГРН отражены собственники, т.е. документ позволит убедиться в переоформлении недвижимости на нового владельца.

Еще туда вносят информацию о самом объекте, наличии каких-либо обременений. Так, ипотечное жилье передается на весь период кредитования в залог банку-кредитору. Продать, обменять его не выйдет по причине «блокировки» такой возможности. Хотя право собственности сохраняется за покупателем.

С 1 марта 2023 года нельзя получить выписку из ЕГРН с личными данными собственников недвижимости без их согласия.

Приостановление регистрации

При подаче заявления на регистрацию права собственности возможен отказ в ее проведении. Для приостановки регистрационных действий или возврата документов без рассмотрения достаточно наличия хотя бы одного веского основания.

Примеры:

1. Неполный пакет документов.
2. Недостоверные сведения о недвижимости.
3. Ошибки в данных покупателя или продавца.

Еще встречаются противоречия между предоставленной выпиской из ЕГРН и фактической базой Росреестра, наложение ареста в период между заключением сделки купли-продажи и обращением в МФЦ. Закон допускает приостановку регистрации по решению суда.

Таблица-шпаргалка по регистрации квартиры в Росреестре